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计划购房的消费者大多都会面临一个情况：签订定金合同，预先约定好买卖过程中的具体要求，一旦购买的房屋发生了约定外的情况，便可解除合同。通常情况下，订金合同在收取方违约的情况下是双倍返还的。我们可以参见各个法律的规定：《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”；《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”；《中华人民共和国合同法》*百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但是，当卖房一方违约时，双倍定金真的这么容易就可以返还到买房者的手中吗？我们来看看*近发生的这一起定金纠纷。
2016年8月，原告赵某通过被告乳山市晟宇房产营销策划部（被告）购买房产一套，过户费用由被告承担。协议第三条约定，原告给付被告定金壹万元，双方约定于2016年8月22日前到乳山市房管局办理过户手续，其余房款双方过户时，签订正式买卖合同后，交付全款，（中介公司为了向买卖双方负责，购房款打到中介公司账面）被告负责结清物业费、水电费包括滞纳金。协议第四条责任与义务约定，被告负责保证该房屋信息真实可靠，并协助办理交易手续全过程。协议第五条违约责任约定，因被告原因不能按期交易，视被告违约，被告违约时返还原告双倍定金；因原告原因不能按时交易，视原告违约，扣除原告定金为违约金。8月12日，原告赵某与被告乳山市晟宇房产营销策划部签订了一份《购房定金协议》，支付了一万元定金，被告出具了收条。后期，原告在接房时，发现房屋漏水严重，原房主承诺修缮房屋，但没有确定修复的具体时间，只是承诺十一长假以后能修好。双方提供的证据表明，原告在已经了解了房屋状况之后才交付定金，由于房屋的漏水问题一直没有得到解决，双方对房屋买卖过户无法达成一致，到了约定的日期，原告也没有去过户。案涉房产系现房，房产产权证件齐全，但原、被告之间没有签订正式的商品房买卖合同，房产没有交付，原告亦未支付剩余购房款。原告要求解除购房定金协议并由被告返还1万元，支付赔偿款1万元，合计2万元。被告表示听由法庭的公平裁判。
2017年3月20日，山东省乳山市人民法院一审判决解除原告赵某与被告乳山市晟宇房产营销策划部于2016年8月12日签订的《购房定金协议》，并由被告返还原告赵某定金10000元，但驳回了原告要求赔付双倍定金的要求。
首先，我们分析原被告签订的定金合同是否有效。案件中的《购房定金协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，因此可以认定为合法有效的合同。其次，我们分析该定金合同能否决定房屋的所有权交付转移。定金合同，是法律意义上作为房屋买卖合同的从合同，它并不能代替房屋买卖合同。而且案件中的协议也并没有规定房屋买卖的权利与义务，不具备商品房买卖合同的主要内容，只表明了双方关于商品房买卖的初步意向，不应视为双方已经签订了商品房买卖合同。*后，双方都同意解除上述协议，说明双方已经没有继续履行该协议的意向，原告没有支付剩余购房款，被告亦未将涉案房屋交付给原告，且双方至今未签订商品房买卖合同，故该协议已失去继续履行的必要，应予解除。法院调查后得出，原、被告双方的证据均房产的买卖未能签订正式的商品房买卖合同的原因是因为双方没能达成合意，而不是一方单独的过错导致。因此既不能适用双倍返还的约定，也不能适用于原告无权返还定金的约定。《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由此，法院判定将定金10000元返还给原告，但不予支持双倍定金的赔偿。
以上为北京德亮律师事务所——*从事房地产律师业务近十年，微信公众号;bjdlls888,德亮律师对涉及双倍定金的案例所做的分析，希望能给各位读者带来帮助。
